Pani Patrycja liczyła na to, że porozumie się z zadłużonym lokatorem i że ostatecznie spłaci on należność za kolejne czynsze. Niestety, zamiast tego dowiedziała się, że ogłosił on upadłość konsumencką, a przez nauczycielskie, niskie zarobki sąd umorzył niemal wszystko, co lokator był winny wynajmującej.

Pani Patrycja miała już wcześniej bogate, pięcioletnie doświadczenie w wynajmowaniu nieruchomości. Przez cały ten czas nie zdarzył jej się żaden większy problem z lokatorami, co uśpiło jej czujność. Jedna nierzetelna osoba ostatecznie kosztowała ją mnóstwo czasu, nerwów, a także bardzo dużą kwotę pieniędzy.

Poszukiwany lokatora do przytulnego mieszkania

Dwupokojowa nieruchomość była wcześniej wynajęta osobom z Ukrainy, które przyjechały do Polski na początku wojny. Potem mieszkał tam jeden lokator również z tego samego kraju, a następnie, kiedy ten się wyprowadził, wynajmująca znów dała ogłoszenie o mieszkaniu na wynajem.

Spośród wszystkich kandydatów wybrała dorosłego, pracującego w szkole mężczyznę. Miał on mieszkać sam, ale czasem miały też bywać u niego dzieci z poprzedniego związku. Spokojny, kulturalny, robił świetne wrażenie, wydawał się stateczny. W zasadzie lokator idealny.

Sprawdzenie lokatorów? Tylko w social mediach.

Pytana o weryfikację osób, które odpowiadały na ogłoszenie, pani Patrycja przyznała, że ponieważ zamieściła je na portalu Facebook, mogła oglądać profile kandydatów na lokatorów. Była to jedyna forma sprawdzenia zainteresowanych osób, jaka przyszła jej do głowy. Nie znała ona innych, skutecznych metod, na przykład top 10 pytań do najemcy przed podpisaniem umowy.

Ponieważ miała "dobre przeczucia" odnośnie nauczyciela, w lutym 2022 roku podpisała z nim zwykłą umowę najmu na okres jednego roku. Pobrała typową kaucję w wysokości miesięcznego czynszu, lokator zapłacił też z góry za pierwszy miesiąc.

Przez pierwsze cztery miesiące lokator pani Patrycji płacił normalnie, przelewy przychodziły na czas i nie było żadnych problemów. Te zaczęły się, kiedy na konto wpłynęła tylko połowa czynszu, a lokator zapytał, czy wynajmująca mogłaby rozłożyć resztę należności na raty.

Powiedział też, że przez sprawy sądowe o opiekę nad dziećmi i honoraria prawników miał mniej pieniędzy oraz że to tylko chwilowa sytuacja. Pani Patrycja zgodziła się na zapłatę za jeden miesiąc w ratach, tym bardziej że jej lokator nie unikał kontaktu i sam napisał do niej, bo poinformować o swojej sytuacji.

Po tym jednak kolejne wpłaty przestały przychodzić. Wynajmująca rozmawiała ze swoim lokatorem jeszcze raz na żywo, po 2 miesiącach bez czynszu. Tłumaczyła mu, że rozumie jego sytuację, ale nie może już dłużej czekać na pieniądze. Lokator przelał wtedy kilka razy drobne kwoty, ale jego zadłużenie nie malało, tylko rosło, a kontakt urwał się.

Po trzech nieopłaconych miesiącach pani Patrycja zdecydowała się rozwiązać umowę najmu i w tym celu zatrudniła prawniczkę specjalizującą się w nieruchomościach i najmie. Pani mecenas wysłała do lokatora wypowiedzenie umowy, a w odpowiedzi otrzymała zaskakujące pismo, w dodatku wcale nie od lokatora.

Pismo, jakie otrzymała prawniczka zatrudniona przez panią Patrycję, zostało nadane przez syndyka, który objął majątek zadłużonego lokatora. Okazało się, że nauczyciel mieszkający w wynajętej nieruchomości miał tak wiele zobowiązań finansowych, że nie widział już innej możliwości, by rozwiązać swoje problemy.

Pomimo tego, Pani Patrycja wciąż miała nadzieję na polubowne zakończenie sprawy i odzyskanie swoich pieniędzy. Okazało się jednak, że musiała ich jeszcze więcej wydać. Ponieważ upadłość konsumencka bardzo utrudniła sytuację, prawniczka zwiększyła honorarium i jej pomoc ostatecznie kosztowała wynajmującą aż 2,5 tys. zł.

Rozpoczęła się wymiana pism pomiędzy panią mecenas a syndykiem. Właścicielka nieruchomości chciała oczywiście jak najszybciej zakończyć najem i poszukać nowego lokatora na swoje mieszkanie. Ostatecznie jednak, ze względu na przewlekłość załatwiania spraw, ciągnęły się one aż do zakończenia umowy najmu.

Na szczęście odebranie nieruchomości od lokatora przebiegło bez problemów, nie licząc pięciodniowego opóźnienia, ponieważ nauczyciel dwukrotnie przekładał termin oddania kluczy. Wynajmująca mogła teraz ponownie wystawić ogłoszenie o mieszkaniu na wynajem, jednocześnie próbowała nadal dochodzić należnych sobie pieniędzy od byłego lokatora.

1200 złotych zamiast należnych 15 tys.

W miarę rozwoju sprawy o upadłość konsumencką wynajmująca dowiadywała się coraz więcej o swoim dłużniku. Spokojny, kulturalny nauczyciel był w sumie zadłużony na ponad 30 tys. zł, z czego niemal połowę stanowiły pieniądze, które powinien zapłacić pani Patrycji.

Po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej syndyk w imieniu byłego lokatora musiał w pierwszej kolejności zapłacić zaległe podatki, potem zaś alimenty na dwójkę dzieci zadłużonego. Majątek byłego lokatora nie pokrył jednak wszystkich jego zobowiązań. Pozostałe długi, w tym ten wobec Pani Patrycji, miały być spłacane co miesiąc, przez 36 miesięcy. Do tych regularnych wydatków trzeba było także doliczyć bieżące alimenty na dzieci.

Syndyk z comiesięcznych wypłat nauczycielskich pozostawił byłemu lokatorowi 1000 zł na wynajęcie pokoju oraz kwotę na utrzymanie się (jedzenie, opłaty, itp.). W efekcie okazało się, że z całego zadłużenia, wynoszącego około 15 tys. zł. Pani Patrycja otrzymała jedynie 1200 zł. Dodatkową jej stratą, spowodowaną przez nierzetelnego lokatora, było honorarium prawniczki.

Sąd uznał, że mężczyzna nie wpadł w długi celowo, a stracił pieniądze przez procesy sądowe o dzieci, pozywając ich matkę, sądy, które wydawały niekorzystne dla niego wyroki, a nawet policjantów.

Wynajem mieszkania osobie, która sprawiała wrażenie godnej zaufania, zakończył się stratą 15 tys. zł z powodu niezapłaconych czynszów oraz wydaniem 2,5 tys. zł na pomoc prawną. Sytuacja, w której znalazła się wynajmująca, stała się beznadziejna, ponieważ kiedy sąd ogłosił upadłość konsumencką lokatora, umorzył także ponad 90% jego zadłużenia.

Zgodnie z polskimi przepisami dotyczącymi upadłości, umorzone w ten sposób należności są całkowicie nie od odzyskania. Czy zatem Pani Patrycja mogła zrobić coś, by zabezpieczyć się na wypadek takiej sytuacji?

Każda osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej i jest niewypłacalna (czyli według przepisów od co najmniej 3 miesięcy nie jest w stanie spłacać swoich zobowiązań), może złożyć w sądzie rejonowym wniosek o upadłość konsumencką.

Kiedy sąd wyrazi na to zgodę (obecnie w Polsce jest to niemal automatyczne), cały majątek bankrutującej osoby zostaje przejęty przez tymczasowego nadzorcę, syndyka. Syndyk masy upadłościowej ma za zadanie sprzedać posiadane przez dłużnika ruchomości i nieruchomości (z pewnymi wyjątkami, np. ubrania, przedmioty osobiste, sprzęt niezbędny do pracy, itp.) i wykorzystać uzyskane pieniądze, do spłaty jego zobowiązań.

Jeżeli zadłużenia nie uda się w ten sposób spłacić w całości, sąd oblicza, jaką kwotę bankrutujący może płacić co miesiąc wierzycielom, przez maksymalny okres 36 miesięcy. Zadłużenie niemożliwe do spłaty w tym terminie jest umarzane.

Kilka lat temu zmieniły się zasady Ustawy prawo upadłościowe. Niezbędnym warunkiem było wcześniej to, że wnioskujący nie mógł doprowadzić do niewypłacalności z własnej winy. Dziś nie ma już takiego wymogu i ogłosić upadłość może praktycznie każdy.

Upadłość konsumencka lokatora

Jeśli wynajmujący dowie się o upadłości konsumenckiej lokatora po podpisaniu umowy, ale jeszcze przed wydaniem mu lokalu, może bez żadnych konsekwencji odstąpić od takiej umowy.

W przypadku, gdy właściciel wydał już lokal, a dopiero później dowiedział się o ogłoszeniu przez lokatora upadłości, powinien niezwłocznie skontaktować się z syndykiem, by wspólnie ustalić szczegóły rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron.

Od momentu zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości przez dłużnika jego majątkiem i zobowiązaniami zarządza wyłącznie syndyk. Tylko z nim wynajmujący może podejmować wiążące prawnie decyzje odnośnie wynajętej nieruchomości.

Najważniejszym elementem tej ochrony jest gwarancja zapłaty czynszu oraz innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania przez lokatora. Jego upadłość nie ma wpływu na zobowiązania Rendin wobec klienta - wynajmującego i także w takiej sytuacji obowiązywać będzie gwarancja na kwotę 10-krotności stawki czynszu najmu.

Klienci Rendin mają również do swojej dyspozycji pomoc Działu Prawnego, który będzie doradzał im, jak najkorzystniej dla siebie rozwiązać trudną sytuację w trakcie negocjacji z syndykiem masy upadłościowej lokatora.