Sprawa mieszkania wynajętego przez Stefana jest do bólu banalna. Lokator stracił pracę i pieniądze na czynsz, a lokal stopniowo niszczał i pokrywał się brudem. Rozwiązanie problemu zajęło pół roku, w którym to czasie wynajmujący bezskutecznie szukał pomocy u "negocjatorów lokatorskich" i w sądzie.

Stefan miał już doświadczenie w wynajmie swojego warszawskiego mieszkania. Początkowo udostępnił je studentce, po roku zmienił lokatorkę na dwie studentki, które jednak poprosiły o rozwiązanie umowy, gdy jedna z nich dostała mieszkanie od rodziców. Stefan zgodził się na to, choć musiał ponownie szukać najemcy już poza sezonem największego popytu.

Kiedy pojawił się odpowiedzialny (jak się okazało, jedynie do czasu), 30-letni pracujący mężczyzna, bez wahania wynajął mu mieszkanie, mając nadzieję na stabilnego i rzetelnego lokatora, a w konsekwencji spokój i regularne wpływy z czynszu.

Zawarto zwykłą umowę najmu, bo, jak powiedział Stefan, było to prostsze i szybsze rozwiązanie, a nie sądził, ze coś takiego może mu się przydarzyć. Nim zaczął pracować w Rendin, nie wiedział dokładnie, na czym polega najem okazjonalny, a nazwa sugerowała, że chodzi o najem krótkoterminowy. Takie pomyłki popełnia wiele osób, w tym także doświadczeni wynajmujący.

Przekazanie mieszkania odbyło się profesjonalnie, z dokładnym protokołem zdawczo-odbiorczym oraz pobraniem kaucji równej miesięcznym kosztom lokatora (czynsz najmu, czynsz administracyjny i opłaty licznikowe).

Pierwsze miesiące współpracy przebiegały pomyślnie. Rzadkie, kilkudniowe opóźnienia w płatnościach nie były dużym problemem, a komunikacja z lokatorem układała się dobrze. Jedynym incydentem były gołębie, które zagnieździły się na balkonie, o czym mieszkańcy powiadomili administrację, a ta Stefana. Problem też został jednak szybko rozwiązany.

Kiedy, w kwietniu 2023, czynsz za mieszkanie oraz opłaty nie dotarły na konto terminowo, wynajmujący nie przejął się tym specjalnie. W końcu niewielkie opóźnienia zdarzały się też wcześniej. Gdy jednak minęły kolejne dni bez płatności, a do tego sąsiedzi zaczęli dzwonić, narzekając na robaki wychodzące z wynajętego mieszkania, sytuacja stała się poważna.

Próby skontaktowania się z lokatorem rzadko kiedy były skuteczne, nieczęsto odbierał on telefon, nie odpisywał też na wiadomości ani e-maile. Ponieważ Stefan mieszka 200 kilometrów od Warszawy, nie mógł z dnia na dzień przyjechać, by sprawdzić, co się dzieje w mieszkaniu i porozmawiać z lokatorem.

W nadziei polubownego rozwiązania problemu wysyłał do swojego lokatora maile, w których prosił o kontakt i dawał kolejne terminy na spłacenie długu, oczywiście bez reakcji drugiej strony.

Rozpoczęła się typowa niestety sytuacja, w której zestresowany wynajmujący próbował jakoś skontaktować się z najemcą, ten zaś, jak się okazało, robił wszystko, co możliwe, by kontaktu unikać. Nie pomogły kilkakrotne wyjazdy do stolicy i długie pukanie do drzwi mieszkania oraz wyczekiwanie pod nim, by trafić na lokatora i wyjaśnić sytuację.

Udało mu się to wreszcie po kilkunastu próbach, w lipcu 2023. Stefan wraz ze świadkiem widzieli lokatora idącego do wynajętego lokalu i “złapali” go dosłownie w drzwiach. Spotkanie trwało aż godzinę i nie było przyjemne. Lokator nie wpuścił ich do mieszkania, wyglądał, jakby był pod wpływem alkoholu lub innych substancji, zachowywał się dziwnie, a całą rozmowę prowadził bez koszulki.

Wydawało się, jakby dobrze wiedział, że może przeciągać nielegalne zajmowanie lokalu w zgodzie z prawem bardzo długo. Zagroził też wezwaniem policji z powodu rzekomego naruszenia miru domowego, choć rozmowa przez cały czas odbywała się na klatce schodowej. Nie widząc możliwości rozwiązania sporu, Stefan oraz świadek pożegnali się z lokatorem i odeszli.

Wkrótce sytuacja dodatkowo pogorszyła się, kiedy Stefan dowiedział się od sąsiadów, że ma w swoim mieszkaniu nie jednego, ale dwóch lokatorów, ponieważ do lokalu nielegalnie wprowadził się inny mężczyzna.

By choć trochę poprawić swoją sytuację i być może dać lokatorowi dodatkowy powód do przemyślenia sytuacji, Stefan wysłał na jego maila wypowiedzenie umowy najmu. Powody jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym były dwa:

• Doprowadzenie mieszkania do takiego stanu, że zaczęło rozwijać się w nim i zagrażać sąsiadom robactwo.

• Podnajęcie lokalu innej osobie, bez wiedzy i zgody właściciela nieruchomości, przez co w pewnym momencie na 31 m2 mieszkało 3 mężczyzn.

Niestety, oficjalne wypowiedzenie najmu nic nie dało. Od tego momentu z dwoma już lokatorami mieszkania nie było żadnego kontaktu, przestali otwierać drzwi, straty finansowe rosły, a skargi sąsiadów nie ustawały. Szukając jakiegokolwiek rozwiązania sytuacji, Stefan zwrócił się do firm oferujących negocjacje lokatorskie.

Pierwszą była agencja detektywistyczna, której pracownicy, za opłatą 2500 zł mieli wręczyć wypowiedzenie umowy oraz wezwania do opróżnienia i opuszczenia mieszkania lokatorom, a także porozmawiać z nimi i namówić do opuszczenia bezprawnie zajmowanego lokalu.

Niestety, okazało się, że profesjonaliści, jak sami siebie określali pracownicy agencji, odwiedzili mieszkanie trzy razy, nie zastając w nim nikogo. Stefan dowiedział się, że na tym ich rola się kończy, chyba że zapłaci im więcej, ale nie chcąc marnować pieniędzy, odrzucił tę propozycję.

Ponieważ problem pozostawał nierozwiązany, Stefan zwrócił się do kilku najbardziej znanych firm exmiterskich. Wszystkie odpisały mu, że bardzo chętnie zajmą się jego sprawą. Niektóre dawały nawet gwarancję sukcesu. Niestety, szacowane koszty okazały się ogromne.

Wynajęcie firmy exmiterskiej to gigantyczny wydatek

Najtańsza opcja negocjacji lokatorskich w wykonaniu tych firm kosztować miała 22 000 złotych, połowa środków płatna z góry, bez gwarancji sukcesu. Inna gwarantowała udaną wyprowadzkę lokatorów i oczekiwała płatności dopiero po sukcesie, chciała jednak więcej, bo 25 000 zł.

Przy okazji wymiany długich maili oraz rozmów telefonicznych, Stefan dowiedział się, jak działają te firmy. Zwracają się one po prostu do nielegalnego lokatora, oferując mu wynajęcie dla niego innego mieszkania i zapłacenie za nie z góry, na przykład za trzy lub sześć miesięcy, jeśli zgodzi się on wyprowadzić.

Przeznaczają na to około 10 000 złotych, a pozostała kwota jest ich zarobkiem. Takim działaniem powodują jedynie to, że za jakiś czas to ich klient może paść ofiarą takiego pozbycia się innego nielegalnego lokatora, z innego mieszkania.

Po wszystkich niepowodzeniach Stefan zdecydował się wytoczyć proces o eksmisję. Wiedział dobrze, że na wyrok będzie musiał zapewne czekać nawet kilka lat, ale wszystkie inne możliwości po prostu zawiodły.

Niestety, nie miał wsparcia prawnego, ponieważ nie tylko nie dostawał należnego mu co miesiąc czynszu za najem, ale musiał płacić czynsz administracyjny do spółdzielni, ponieważ oczywiście tej opłaty także nie regulowali lokatorzy, a rosnący dług w spółdzielni skończyłby się u komornika.

Stefan zaczął więc zgłębiać meandry prawa, chcąc przygotować pozew, który da mu największe szanse na szybki i korzystny wyrok. Zbieranie dowodów i opisywanie szczegółów sprawy zajęło mu w sumie ponad 50 godzin, po czym złożył on pozew do sądu.

Bez pomocy prawnika bardzo łatwo o pomyłki

Po miesiącu przyszło do niego pismo z sądu. Niestety, nie informowało o terminie pierwszej rozprawy, ale o konieczności uzupełnienia braków w pozwie. Okazało się, że Stefan załączył do pozwu plik wideo z nagraną rozmową z lokatorem, a sąd przyjmuje jedynie dowody w formie pisemnej, oczekując zapewne transkrypcji wideo.

Stefan nie zrezygnował z prób porozmawiania z lokatorami i jeździł do Warszawy, by wystawać pod drzwiami wynajętego mieszkania, kiedy tylko miał na to czas. Od sąsiadki dowiedział się też, że w jego lokalu mieszkają już trzy osoby, bo wprowadził się tam także starszy mężczyzna. Na szczęście wkrótce sprawy przybrały nieco bardziej pozytywny obrót.

Stefan telefonował do mieszkania, aż wreszcie trafił na nielegalnego podnajemcę, który odebrał. Okazało się, że główny lokator stracił pracę, a potem obraził się, kiedy Stefan chciał szybko odzyskać swoje pieniądze oraz mieszkanie. Powiedział, że szukają nowego lokum, ale ciężko im to idzie. Stefan dowiedział się też, że wszyscy trzej żyją bez prądu, bo nie płacili rachunków oraz że zepsuli lodówkę.

Choć lokatorzy deklarowali, że chcą się wyprowadzić i zwrócić nieruchomość Stefanowi, wciąż grali na zwłokę. Trzy kolejne umówione terminy przekazania mieszkania były odwoływane w ostatniej chwili, a wynajmujący zaczął znów wątpić w to, że może szybko odzyskać lokal.

Światełkiem w tunelu była częściowa spłata zadłużenia - drugi z lokatorów zwrócił Stefanowi 25% kwoty zaległej z tytułu zaległych czynszów i innych opłat. Wreszcie, za czwartym razem, 30 października 2023, po ponad pół roku nerwów, Stefanowi udało się wejść do mieszkania, gdy wyprowadzili się feralni lokatorzy.

Był to też ostatni dzwonek na polubowne rozwiązanie problemu robactwa, które wciąż dawało się we znaki sąsiadom. Na szczęście w opróżnionym mieszkaniu równocześnie mogła zacząć pracę wynajęta ekipa dezynsekcyjna.

Odzyskanie lokalu bez gigantycznych wydatków na "negocjacje lokatorskie" oraz czekania latami na wyrok i jego egzekucję było dla Stefana ogromnym sukcesem. Była też jednak łyżka dziegciu - stan mieszkania. Wyglądało ono tak, jakby nikt w nim nie sprzątał od miesięcy. We wnętrzu czuć też było nieznośny smród.

Różne meble i elementy wyposażenia były uszkodzone lub zniszczone, od klamek, po meble. Na brudnych ścianach wyraźnie widać było pozostałości po licznych zabitych karaluchach. Mieszkanie było także pełne śmieci pozostawionych przez byłych lokatorów. Stefan zdał sobie sprawę, że czekają go ogromne wydatki, by doprowadzić lokal do stanu używalności.

Mimo tego, że dług lokatora urósł do kilkunastu tysięcy, Stefan zgodził się ostatecznie dochodzić znacznie niższą kwotę, by doprowadzić sprawę do zakończenia. Niestety, ma jako zabezpieczenie jedynie słowną obietnicę tej osoby oraz zobowiązanie, które zapewne nie jest warte więcej, niż kartka, na której je spisano.

Co gorsza, główny lokator, ten, którego nazwisko widniało w rozwiązanej umowie najmu, co prawda zobowiązał się do spłacenia długu, ale wyprowadzając się nie podał swojego nowego adresu. Być może spłaci on swoje zobowiązania, nie jest to jednak niestety pewne.

Mając dodatkową ochronę umowy najmu, Stefan otrzymałby rekompensatę utraconych pieniędzy, zaś odzyskaniem tych pieniędzy od dłużnika - byłego lokatora zajęliby się skutecznie prawnicy Rendin.

Historia Stefana pokazuje jak na dłoni niebezpieczeństwa, jakie czyhają na wynajmujących, którzy nie mają dostatecznej wiedzy o tym, jak zabezpieczyć się na wypadek problemów z lokatorem:

• Zwykła umowa najmu to dokument, który chroni interesy lokatora, a nie właściciela nieruchomości.

• Zbyt mało osób wie, co to jest najem okazjonalny, a taka umowa to lepsze niż zwykła umowa najmu zabezpieczenie na wypadek, gdyby konieczna była eksmisja lokatora.

• Wynajmujący nie wiedzą też, że dodatkowa ochrona dla umowy najmu (zwykłej, okazjonalnej, czy instytucjonalnej) w formie gwarancji finansowej Rendin daje im rekompensatę strat, jeśli lokator przestanie płacić oraz na wypadek szkód w mieszkaniu.

Gdyby Stefan podpisał ze swoim lokatorem umowę najmu okazjonalnego, mógłby szybko wyeksmitować go z pominięciem sprawy sądowej, dzięki załącznikowi, w którym lokator z góry zgadza się na eksmisję w razie zakończenia umowy.

Ochrona Rendin w wysokości 10-krotności czynszu najmu zrekompensowałaby mu zaś wszystkie pieniądze, jakie stracił z powodu braku płatności czynszu najmu i czynszu administracyjnego, a także uszkodzeń oraz zniszczeń w mieszkaniu i konieczności przeprowadzenia remontu po jego odzyskaniu.